М. Саблин - Как погасить кредит? На примере ипотеки

Поведение во время кризиса 2008—2009 гг. Некоторые банки во время кризиса, чтобы удержаться на плаву направили заемщикам требования о полном досрочном исполнении обязательств. Другие вместо того, чтобы предложить заемщикам государственные или разработать собственные программы реструктуризации обратились в суд, чтобы взыскать долг. При таком отношении любой кризис в стране делает ситуацию заемщика тупиковой вплоть до выселения, даже если заемщик был всегда добросовестным. А кризисы, по мнению ученых, повторяются с определенной периодичностью, поэтому заемщику необходимо знать, как поведет себя банк.

Отношение к заемщикам. Даже если программа на первый взгляд выгодна, но с заемщиками общаются по-хамски, не предоставляют необходимой информации и не готовы идти навстречу, «футболят» от сотрудника к сотрудника, не могут оперативно принять решение и нельзя найти ни одного лица, которое за это бы отвечало, то следует подумать стоит ли сотрудничать с таким банком в таком режиме еще двадцать лет. Ведь и после получения кредита отношение не изменится.

Но не стоит быть очень критичным и делать скорые выводы. Возможно, смена менеджера по кредитам решит все проблемы. Поэтому оценивать необходимо комплексно весь банк, в том числе его политику реагирования на обоснованные жалобы на обслуживание.

Удобство получения-погашения кредита и территориальная близость.

В некоторых банках принята очень удобная система «одного окна», при которой заемщик общается только с банком, а взаимодействие с оценщицами, страховой компанией, нотариусом и Росреестром осуществляет банк.

Также очень важно, чтобы было удобно гасить кредит: близкое от дома расположение дополнительного офиса, отсутствие комиссий за перечисление средств, интернет-банкинг. Платить дополнительные комиссии за перечисление средств банку-кредитору через терминалы и третьи банки, либо далеко ездить для погашения кредита – это неудобно.

Удобство взаимодействия с банком складывается из следующих факторов:

местоположение офиса банка, через который будет осуществляться погашение кредита, по отношению к месту жительства заемщика;

разветвленность филиальной сети;

многообразие форм погашения долга (терминалы, банки);

размер комиссий при перечислении из банков (если кредитор не банк, то перечисление на его счет осуществляется путем оформление переводов из сторонних банков, которые не берут за это комиссию, если только имеют соответствующее соглашение с кредитором);

наличие программ, позволяющих через интернет оплачивать задолженность, онлайн отслеживать остаток задолженности и зачисление платежей, получать напоминания о необходимости оплаты, о наступлении срока для оплаты страхового платежа.

Крупность и надежность банка. Надежность и крупность банка не являются критерием выбора. Это уже банк оценивает надежность заемщика, так как предоставляет ему деньги. Поэтому порой лучше выбрать маленькую небанковскую организацию, в которой работает три сотрудника, чем банк из топ 10 по активам. С другой стороны при банкротстве банка часть платежей может не дойти до кредитора вовремя, часть платежей может потеряться. Поэтому все же не стоит совсем не учитывать этот фактор и в любом случае следует сохранять платежные документы и периодически запрашивать в банке сверку платежей. Также отметим, что при банкротстве банка никто долг заемщику не простит. Взыскивать задолженность будет Агентство по страхованию вкладов, а в ряде случаев иные лица, которым долги уступлены.

Профессионализм сотрудников банка. Согласитесь, для заемщика будет лучше, если сотрудники банка смогут максимально подробно ответить на все интересующие вопросы, быстро и без ошибок составят необходимые документы, помогут с государственной регистрацией и оперативно примут решение о выдаче кредита.

По крайней мере, это лучше чем перед подписанием договора узнать о необходимости уплаты забытой менеджером комиссии, несколько раз переподписывать договоры и ездить в Росреестр в связи с элементарными ошибками. По нашему мнению, подобный профессионализм зависит от следующих факторов:

политики подбора и обучения кадров в банке (стремится ли банк удерживать опытных сотрудников, проводит ли обучение и т.д.);

массовости выдачи ипотеки в конкретном банке (в этом случае у сотрудников нарабатывается обширный опыт и навыки, становится меньше ошибок, банк уже «не учится», а «умеет» выдавать ипотечные кредиты);

качества методологического обеспечения процесса выдачи кредитов (отлаженная технология выдачи кредитов, включая прием и рассмотрение документов заемщика, установление срока и формы принятия решения, наличие типовых форм договоров, прошедших регистрацию в Росреестре, наличие отлаженных бизнес-процессов по работе с заемщиком).

Все это можно узнать из отзывов клиентов, которые уже работали с этим банком, из общения с менеджером по кредитам, а статистику объемов и количества выданных ипотечных кредитов на сайтах [битая ссылка] http://rusipoteka.ru/, [битая ссылка] http://rating.rbc.ru/, [битая ссылка] http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka.

Обычно, с кредитным договором и закладной заемщики знакомятся, когда квартира выбрана и одобрена, банк готов выдать кредит, а в переговорной комнате банка уже сидит продавец и ждет закладки денег в ячейку. Внимательно почитать документы, предложить какие-то изменения или даже отказаться от подписания кредитного договора в таких условиях, согласитесь, невозможно. Это будет означать срыв сделки и потерю аванса.

Поэтому целесообразно запросить у банка форму кредитного договора и закладной до подачи заявления-анкеты. Если же клиент планирует обратиться в несколько банков, условия ипотечных программ которых его устраивают и менять эти банки клиент не собирается, то можно запросить документы сразу после получения одобрения лимита кредитования.

Цель заемщика – сравнить условия кредитных договоров и закладных и учесть при принятии решения о выборе банка. Ведь итоговый объем обязательств заемщика приводится именно в кредитном договоре с заемщиком. В публикуемых условиях ипотечных программ так детально обязательства не прописываются. С другой стороны, существенные условия кредитного договора – ставка, срок, размер кредита, размер ежемесячного платежа и порядок его оплаты заемщику известны и без кредитного договора. Поэтому нельзя сказать, что изучение кредитного договора так уж много даст заемщику.

Изменить условия кредитного договора практически нереально, ведь формы кредитных договоров утверждаются коллегиальным органом банка и потому изменения в эти формы, как правило, также выносятся на рассмотрение этого органа. То есть, если конкретное условие не устраивает заемщик вправе письменно обратиться в банк с просьбой поменять условие. При согласии с предложением заемщика банк договор изменит, а при не согласии – не изменит. Стоит ли ввязываться в эту длительную и непрогнозируемую процедуру решать заемщику.

Также отметим важный нюанс про закладную, которая, напомним, подтверждает права банка на получение исполнения по кредитному договору. Поэтому в закладной обычно дублируются все права и обязанности заемщика по кредитному договору.

Кредитный договор и закладная налагают на заемщика определенные обязательства, которые необходимо исполнять и исполнения которых банк вправе потребовать в принудительном порядке через суд. Не зря Центральный банк России предупреждает заемщиков:

«Помните! Подписав кредитный договор (заявление-оферту), Вы соглашаетесь со всеми его условиями и принимаете на себя обязательства по их выполнению, в том числе по возврату в установленные сроки суммы основного долга и уплате всех причитающихся платежей, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых банк будет вправе обратиться с иском в суд.

Подписывайте кредитный договор (иные документы банка), только если Вы уверены в том, что все его условия Вам понятны, Вы точно представляете, какие платежи и когда Вам необходимо будет произвести, и Вы убеждены, что сможете это сделать7».

Выделим основные условия кредитного договора и закладной, на которые следует обратить внимание (как на этапе первичного изучения, так и на этапе подписания, поскольку часть данных вносится, когда уже известны все условия кредитования):